Gérer mes biens immobiliers (GMBI) : comment une réforme mal préparée a créé des milliers d'erreurs fiscales ?

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Depuis 2023, des milliers de propriétaires ont reçu des avis de taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS) ou de taxe sur les logements vacants (TLV / THLV)… parfois à tort. En cause : le dispositif « Gérer mes biens immobiliers » (GMBI), présenté comme un outil de simplification, mais dont la mise en œuvre a généré un nombre inédit d’erreurs, de contestations et de dégrèvements.

Retour sur une réforme mal calibrée, et sur ses conséquences très concrètes pour les contribuables comme pour les collectivités.

1. GMBI : une réforme fiscale née d’un changement majeur

Suppression de la taxe d’habitation et nouvelles obligations déclaratives

La suppression progressive de la taxe d’habitation sur les résidences principales a obligé l’administration fiscale à identifier avec précision :

• les logements effectivement occupés à titre de résidence principale,

• ceux occupés à un autre titre,

• et ceux vacants.

Pour cela, l’État a créé GMBI, un service en ligne imposant aux propriétaires de déclarer la situation d’occupation de chacun de leurs biens.

Sur le papier, l’objectif était clair :

• fiabiliser les bases fiscales,

• responsabiliser les propriétaires,

• automatiser l’émission des taxes locales restantes.

Dans les faits, la réforme s’est heurtée à plusieurs écueils majeurs.

2. Une obligation déclarative GMBI mal expliquée aux propriétaires

Beaucoup de propriétaires n’ont pas compris qu’ils devaient effectuer une déclaration spécifique, même si :

• leur situation n’avait pas changé,

• le logement était vide pour travaux,

• ou qu’il s’agissait d’un bien non louable temporairement.

Conséquence directe :

l’absence ou l’imprécision de déclaration a été interprétée comme une occupation taxable.

L’administration a alors appliqué, par défaut, des impositions qui ne correspondaient pas à la réalité du terrain.

3. Les erreurs GMBI les plus fréquentes constatées par l’administration

🔹 Logements vacants considérés comme occupés

Des logements :

• sans meubles,

• en travaux,

• ou inoccupés depuis plusieurs mois

ont été taxés comme résidences secondaires, faute d’une déclaration suffisamment explicite ou à jour.

🔹 Mauvaise identification de l’occupant

Des propriétaires ont :

• mal renseigné l’identité de l’occupant,

• confondu location, hébergement gratuit et occupation personnelle,

• ou laissé une ancienne situation active.

Résultat : des impositions incohérentes et difficilement compréhensibles pour les contribuables.

🔹 Problèmes liés aux successions et indivisions

Dans les situations d’indivision ou de succession non finalisée, GMBI s’est révélé particulièrement inadapté :

• déclarations impossibles ou incomplètes,

• désaccords entre indivisaires,

• taxation automatique sans prise en compte de la réalité juridique.

4. Explosion des réclamations fiscales et des dégrèvements liés à GMBI

Face à ces erreurs, les services fiscaux ont enregistré :

• une hausse massive des réclamations contentieuses,

• des demandes de remise gracieuse,

• et des annulations d’imposition a posteriori.

Point clé souvent ignoré du grand public :

les dégrèvements accordés sont, dans la majorité des cas, pris en charge par l’État, et non par les communes.

Mais cela ne signifie pas que les collectivités sont épargnées.

5. Conséquences de GMBI pour les communes et les finances locales

Même lorsque l’État compense, les effets sont bien réels :

• incertitude sur le produit fiscal attendu,

• difficultés de prévision budgétaire,

• perte de lisibilité pour les élus locaux.

Les bases fiscales servant au calcul des impôts locaux deviennent instables, parfois incohérentes, et décorrélées de la réalité de l’occupation des logements.

À terme, cela fragilise la sincérité budgétaire des collectivités et alimente la défiance des contribuables.

6. Comment contester une imposition liée à GMBI ?

Contestation taxe d’habitation ou taxe sur logement vacant

Pour les propriétaires concernés, plusieurs leviers existent :

✔️ Vérifier sa déclaration GMBI

• Situation d’occupation exacte au 1er janvier

• Identité correcte de l’occupant

• Mention explicite de la vacance ou des travaux

✔️ Déposer une réclamation

• Via l’espace personnel impots.gouv.fr

• Ou par courrier motivé

• En joignant tout justificatif utile (factures de travaux, absence de meubles, attestations)

✔️ Demander une remise gracieuse si nécessaire

Notamment lorsque l’erreur résulte d’une mauvaise information ou d’un dysfonctionnement du service.

7. GMBI : une réforme fiscale à revoir en profondeur

GMBI illustre une dérive devenue fréquente :

faire reposer sur l’usager la responsabilité d’un système fiscal de plus en plus complexe, sans accompagnement suffisant.

La numérisation ne peut pas remplacer :

• l’explication,

• le contrôle humain,

• et la prise en compte des situations réelles.

Sans correction rapide, ce type de dispositif risque de transformer la simplification fiscale annoncée en source durable d’injustice et de contentieux.

Conclusion

GMBI n’est pas un simple bug administratif : c’est le symptôme d’une réforme fiscale menée trop vite, sans tests suffisants, et sans accompagnement réel des propriétaires.

Les erreurs de taxation liées à la taxe d’habitation sur les résidences secondaires ou à la taxe sur les logements vacants se multiplient, générant incompréhension, contentieux et perte de confiance dans l’impôt.

Ce que Fiscahelp peut faire pour vous

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• ✍️ Rédaction et dépôt de réclamations fiscales argumentées

• ⏳ Suivi des échanges avec l’administration fiscale jusqu’au dégrèvement ou à la correction

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